Блокчейн в недвижимости: что изменит появление новых технологий?
Всплеск интереса к блокчейн-технологии и криптовалютам произошел весной 2017 года, когда стоимость биткоина выросла за несколько месяцев в семь раз. Появление популярных и быстро дорожающих киберденег связывают с развитием технологии блокчейн (англ. blockchain – «блочная цепь»). Ее работа основана на распределении данных между блоками, которые могут находиться на компьютерах тысяч пользователей в самых разных частях мира. Любой проект, созданный на основе технологии блокчейн, можно сравнить с базой данных, которая позволяет хранить одну и ту же информацию на множестве разных серверов. Каждая транзакция в такой схеме децентрализована, что исключает возможность изменения или подделки данных.
Нужно понимать, что криптовалюты и блокчейн-технология – не одно и то же. Первое используется только для взаиморасчетов: компании выпускают токены (электронные монеты) и любой может их купить или продать (например, на бирже криптовалют). Во многих проектах, например в Биткоине, в отличие от обычных валют, отсутствует единый цент эмиссии в виде центрального банка.
Блокчейн-технология может использовать токены для обслуживания какой-либо функции. Например, в проекте Эфир (Ethereum) токены являются «топливом» для «умных контрактов». Платформа дает возможность регистрации любых сделок с любыми активами на основе электронной базы контрактов, что позволяет не прибегать к юридическим процедурам, поскольку обязательства одного лица перед другим будут зафиксированы одновременно у множества участников сети. Самые прогрессивные компании уже развивают разные проекты на базе блокчейна.
Цифровые проекты в Новгороде, покупка квартиры за криптовалюту в Киеве
О первом случае продажи недвижимости при помощи смарт-контракта сообщил на своей странице в Facebook советник главы Агентства электронного управления Украины Константин Ярмоленко. Американская компания, базирующаяся в Кремниевой долине, приобрела квартиру в Киеве, хозяин которой находился на тот момент в Нью-Йорке. Представители покупателя и самого продавца были в тот момент в Киеве. Оплата произошла по факту наложения нотариусом цифровой подписи на блокчейн-транзакцию на платформе Propy. При этом предварительный договор был сделан ранее онлайн на платформе, а оплата была осуществлена криптовалютой.
В России также все больше организаций в сфере недвижимости внедряют системы, где применяются блокчейн-технологии. В прошлом году глава Сбербанка Герман Греф заявил о планах крупнейшего игрока на кредитном рынке перевести свою платформу по быстрому оформлению сделок с недвижимостью онлайн на блокчейн-платформу.
Программа «Цифровая экономика», реализация которой предусмотрена правительством в 2017-2025 годах, включает запуск пилотного проекта на блокчейн-платформе в Новгороде. Программа разрабатывалась Росреестром совместно с Внешэкономбанком и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, теперь ДОМ.РФ). Технология позволит практически мгновенно регистрировать договоры долевого участия и автоматически взаимодействовать с Фондом защиты прав дольщиков, сообщает Единый реестр застройщиков.
«Блокчейн внедряется с целью заключения договоров о долевом строительстве [Росреестр зарегистрировал 100 договоров участия в долевом строительстве], – рассказывает Леонид Делицын, аналитик ГК «Финам». – Сейчас при заключении каждого ДДУ застройщики вносят специальный взнос в “Фонд защиты граждан-участников долевого строительства”, который представляет из себя публично-правовую компанию. Взносы поступают на специальный счёт. Чтобы Росреестр зарегистрировал договор, он должен получить подтверждение от фонда, что взнос внесён. Таким образом, требуется массово совершать однообразные операции, информация о которых должна быть синхронизована между многими участниками – Росреестром, АИЖК, “Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства” и застройщиком. Для автоматизации таких процессов блокчейн очень хорошо подходит, поскольку для подобных трансакций скорость в несколько минут является вполне удовлетворительной».
Чиновники планируют поэтапно начать использовать блокчейн в России. По словам, советника главы Росреестра Парвиза Тухтасунова, внедрение блокчейна в сфере регистрации недвижимости в России начнется поэтапно. Сначала замкнется цепь АИЖК - Росреестр - Фонд защиты прав участников долевого строительства. Затем добавятся банки, застройщики, и их контрагенты. Известно, что ВЭБ и Росреестр уже проводят конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости.
Как все это работает?
Преимущество технологии – возможность исключения посредников в сделках с недвижимостью. Кроме того, на сегодня в проведении каждой сделки задействованы не менее четырех сотрудников Росреестра, а дальше при успешном применении технологии блокчейна, участие чиновников вообще не потребуется. Теоретически могут потерять работу риэлторы, юристы, нотариусы. Продавцы и покупатели, в свою очередь, сэкономят деньги: всем перечисленным специалистам перестанут платить, их функции возьмет на себя новая система. Деньги, внесенные покупателями, перейдут на счет продавца сразу после выполнения условий электронного контракта (все условия будут прописаны в нем изначально). Одновременно на тысячах компьютерах платформы появятся данные о совершении сделки, информация о переходе прав на собственность может быть подтверждена в любой момент.
Минусы блокчейна
В тоже время Леонид Делицын не уверен, что все сделки с недвижимостью станут безопаснее после перехода на блокчейн-платформы. «Это мнение тех, кто внедряет технологию блокчейна, и оно основано на большом количестве предположений», – утверждает эксперт.
По мнению Делицына, в вычислительном отношении эта технология – дорогая, медленная и энергозатратная. «Она напоминает многообещающее лекарство – побочные эффекты ещё не изучены, – продолжает он. – Предположим, какая-нибудь страна, на которую наложены санкции, хранила реестры ЗАГСов в блокчейне. А сервера, в основном, находились в облаках, в Голландии. После отключения Интернета никто не сможет доказать, на ком он женат. Наконец, у технологии блокчейн есть конкуренты, которые могут войти в моду».
Существует популярная криптовалюта XRP компании Ripple, работающая не на блокчейне, а на других технологиях, добавляет он. «Предположим, преимущества XRP сделают её популярнее, чем биткоин, интерес к биткоину и блокчейну снизится, инвестиции не потекут, технологии будут развиваться медленнее, чем ожидалось, инвесторы начнут требовать окупаемости, – рассуждает эксперт. – Кстати, с подобной ситуацией постоянно сталкиваются операторы связи – тому, кто инвестирует в новый стандарт, зачастую приходится “пропускать ход” через пять лет, когда начинает распространяться ещё более новый. Потому что надо отбивать уже сделанные вложения».
Российская специфика
«Зачем, как, кто и главное, для кого, это будет делать? – задается вопросом Наталья Кац, директор по маркетингу группы компаний «Миэль». – Наши продавцы и покупатели, мягко скажем, в большинстве своем не поймут три четверти слов, которые сейчас были использованы. В России, к сожалению, до сих пор не искоренена практика взаиморасчетов между продавцом и покупателем через банковскую ячейку, люди еще не привыкли к аккредитивам, о каком блокчейне может идти речь?».
На российском рынке недвижимости многие риэлторы давно работают только в своих интересах, подобную ситуацию могло бы изменить применение блокчейн-технологий, считает Леонид Делицин. «Когда я покупал дачу, то первым делом риэлтор предложил мне сэкономить, оформив сделку без участия фирмы, в которой он работал, – вспоминает эксперт. – Видимо, его мнение, как профессионала рынка, состояло в том, что фирма это переживёт. Однако я настоял, чтобы сделку оформляла фирма, и моими бумагами занялась юрист. В ходе чтения предложенных ею документов я обнаружил, что якобы покупаю дом не для себя, а для продавца. Она извинилась и переделала. В принципе, потерю обоих этих специалистов рынок, наверное, пережил бы без труда». При помощи технологии блокчейн-издержки, связанные с ошибками, возникающими в ходе однообразной работы специалистов, сократятся, но сами сделки с недвижимостью никуда не денутся, подытоживает эксперт.
Интересное за неделю