Инвесторы все чаще предпочитают элитному жилью офисы

Инвесторы, располагающие средствами, сопоставимыми с ценой элитной московской квартиры, все чаще выбирают не жилье, а коммерческие объекты, пишет «Коммерсантъ. Дом». В последнее время количество заявок на небольшие офисы выросло более чем в два раза. Имея сумму от 40 млн рублей, многие инвесторы задумываются о покупке вместо дорогой квартиры небольшого коммерческого помещения, чтобы впоследствии сдавать его в аренду.

При сдаче в аренду элитного жилья вернуть инвестиции можно через 20 лет. Сдавая офисное помещение, вложенные средства можно ввернуть раньше, через 8-10 лет. При сдаче в аренду жилья доходность составляет 4–5% годовых. Доходность от сдачи в аренду офисов выше — 8–10%.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева рассказала изданию, что инвестиционную покупку элитных квартир риелторы называют пенсионной стратегией. Срок окупаемости активов длительный — он составляет 20–25 лет. При удачной покупке окупаемость и доход могут быть выше, но это скорее исключение. Собственник элитного жилья может рассчитывать на небольшой медленный доход. Доля инвесторов, покупающих жилье для сдачи в аренду, составляет не более 5–10%. Чтобы сдача квартир в аренду превратилась в бизнес, нужно время и дополнительные вложения.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая говорит, что цена аренды элитных квартир зависит не от стоимости объекта, а от его востребованности и ликвидности. Эксперт отмечает, что люди, которые могут инвестировать в недвижимость от 30 млн рублей, скорее всего не будут заниматься арендой.

В премиальном сегменте наибольшим спросом пользуются квартиры со стоимостью аренды 250–350 тыс. руб. в месяц, отмечают в Kalinka Group. При этом диапазон стоимости такой квартиры широкий. По словам Румянцевой, объект может стоить и 80 млн рублей, и 200 млн рублей. Стоимость аренды будет зависеть не от цены квартиры, а от ее расположения. Литинецкая отмечает, что потенциальный круг арендаторов элитных квартир узок. Вкладывая средства в премиальное жилья, большинство инвесторов планируют перепродать объект. По словам Румянцевой, 75% инвесторов предпочитают стратегию перепродажи.

Наибольший потенциал роста наблюдается при покупке квартиры на этапе строительства и продаже объекта после сдачи дома. Многие не доверяют этой схеме, однако цена квартиры к сроку вывода объекта может вырасти на 30%. Литинецкая говорит, что в среднем доходность инвестиций при таком подходе составляет 15–20% через два-три года.

В Москве сейчас выставлено на продажу 52 элитных жилых проекта и 55 премиальных проектов. По данным компании «Метриум», элитную квартиру стоимостью 30–40 млн рублей (ее площадь составит 70–90 кв. м) можно сдавать в аренду по цене примерно 140 тысяч рублей в месяц. Офисное помещение такой же стоимости можно сдать в аренду за 270 тысяч рублей в месяц.

В компании Sminex подсчитали, что офис площадью 159 кв. м, стоимость которого составляет 29,3 млн рублей, сдается в аренду по цене 270 тысяч рублей в месяц. Сдача в аренду офисного помещения площадью 205 кв. м, приобретенного за 44 млн рублей, принесет 398,6 тысяч рублей в месяц. Процент индексации ставки в сегменте аренды жилья составляет не более 1% в год. В сегменте коммерческой недвижимости в договорах аренды может быть указан годовой рост ставки на 5–10%, рассказал коммерческий директор компании Роман Семчишин. По его словам, интерес инвесторов к небольшим офисным помещениям объясняется их высокой доходностью и прогнозируемым дефицит предложения офисов.

Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков рассказал, что бизнес-центры, которые возводятся сейчас, будут сданы в 2020–2022 годах. По мнению эксперта, на рынке в ближайшие годы действительно может возникнуть дефицит офисных площадей. В этом случае ставки аренды вырастут. Раньше по доходности лидировали помещения стрит-ритейла. Сейчас офисы могут конкурировать с ними. Доходность инвестиций в офисы составляет 10–12% годовых.

Источник

Автор: Валерия Лобич

21.11.2018 (07:05)