Как защитить себя от мошенников при покупке квартиры?
Существует множество способов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Однако на каждый есть свой рецепт противодействия. ЦИАН обсудил проблему юридической чистоты с Сергеем Вишняковым, экспертом по безопасности сделок с недвижимостью.
Сначала поговорим о том, какие документы не мешало бы запросить у продавца, чтобы сделка была более безопасной.
Выписка из домовой книги
Нужна расширенная (архивная) выписка из домовой книги, которая содержит информацию о прописанных и выписанных людях за последние годы. Выписать или прописать человека можно в любой момент. Поэтому чем ближе дата выписки к числу предстоящей сделки – тем лучше. Выписка из домовой книги действует 30 дней.
Из этого документа можно узнать, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше из квартир выписывали осужденных, военнослужащих и т.д. Сейчас это встречается реже, потому что те, кого когда-то «выписали в тюрьму», по большей части уже вернулись, а по новым правилам их вообще не выписывают из квартир. Тем не менее, бывают случаи, когда пожилых людей выписывают в санатории или профилактории, а потом пытаются продать квартиру: якобы, в выписке никто не фигурирует (при этом человек все-таки есть, и живой).
Кроме того, по архивным данным домовой книги можно понять, не были ли нарушены права несовершеннолетних. Сейчас так не делают, но раньше детей выписывали перед началом приватизации, чтобы не оформлять на них недвижимость и не проходить перед продажей через опекунский совет. Это нарушение прав несовершеннолетних – ребенка лишают доли, которая у него могла бы быть. Проявиться такой «подводный камень» мог в любой момент, как минимум, до достижения ребенком 18 лет.
Помните, что в Жилищном кодексе есть пункт, что человек, который отказался от приватизации, сохраняет все права собственника. Его нельзя выписать при продаже даже по суду, что бы ни говорили ушлые продавцы. Именно архивной выпиской из домовой книги все эти вещи и проверяются.
Справка из психоневрологического диспансера
Есть два варианта справок. Первая, стандартная – о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Она предоставляется по месту жительства именно в своем районном ПНД. Если справка получена по знакомству в другом районе, она не несет для вас никакой информации.
Второй вариант справки выдается только по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно, и врач несет за свою резолюцию ответственность. Желательно иметь на руках обе справки, потому что отсутствие человека на учете в диспансере ничего не означает.
Если покупатель видит из справки, что человек страдает хроническими психическими заболеваниями, это повод крепко задуматься, стоит ли идти на сделку вообще. После совершения сделки продавец может заявить, что не осознавал, что делал, справку он предоставил, и покупатель об этом знал – значит, хотел обмануть.
Справки из Мосэнерго и другие
Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам превентивно отключат электричество, что не добавит радости от приобретения.
Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.
Акт приема-передачи квартиры
Этот документ составляется в простой письменной форме (образец акта приема-передачи квартиры легко найти в интернете). В законе его форма не закреплена, поэтому обычно к нему относятся довольно халатно – он и теряется, и забывается.
Есть важный момент: в акте обычно прописывают факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий. Если такого пункта нет, стоит убедиться, что продавец получил деньги по сделке и не собирается ее опротестовывать.
Виды мошенничества с квартирами
Подложный паспорт
Сейчас продажи квартиры по подложному паспорту встречаются довольно редко. Чаще по фальшивому паспорту могут попробовать собрать авансы за квартиру и скрыться. Если обычная сумма предоплаты за квартиру составляет 30-50 тыс. рублей, то мошенник просит 200-300 тысяч, аргументируя, например, тем, что нашел другую квартиру для себя дешевле – срочно нужно внести аванс, «чтобы не уплыла». При этом цена на квартиру устанавливается ниже рыночной. Набрав несколько задатков, мошенник пропадает.
Впрочем, продажи по подложному паспорту тоже случаются, поэтому проверяйте паспорт через базу недействительных паспортов ГУВД
Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска
Говоря о группах повышенного риска, мы подразумеваем алкоголиков, наркоманов, а иногда – пожилых или просто одиноких людей. Если родственник психически не здоров, нередко встречается перевод квартиры на другого здорового члена семьи, который потом и продает недвижимость. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, обращайте внимание на то, когда был зарегистрирован предыдущий переход права собственности, по какой сделке и кто был ее участником – уже на этом этапе можно сделать много выводов. Часто для подобных случаев используют доверенность на продажу. В регионах такую бумагу оформить проще.
Вообще, покупка по доверенности – всегда большой риск: непонятно, жив ли и здоров ли собственник, почему он не хочет участвовать в сделке. Но если раньше был риск отзыва доверенности (и таким образом продажа осуществлялась по недействительному документу), то к настоящему времени создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты. Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Если она выдана за рубежом, проверить не получится.
При продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги. Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги. Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.
Продажа по фальшивому адресу 
В случае продажи по фальшивому адресу человека приводят в одну квартиру, а в договоре продают совершенно другую. Важно внимательно отследить, точно ли вы пришли туда на просмотр: мошенник может просто провести вас «куда-то» и заболтать, вы не обратите внимания, совпадают ли адреса покупаемой и просматриваемой недвижимости. Нередко меняют номера на дверях, но одно дело – поменять один номерок, а совсем другое – все. Если вы внимательны, вас провести не удастся. Во время просмотра проверяйте соседние квартиры, этаж, а позже – совпадение адресов в документах.
Продажа неприватизированного жилья
Помните: муниципальное жилье не приватизировано, а значит, оно не «относится» к человеку, проживающему в нем, и он не может им распоряжаться. Купить его нельзя.
О том, муниципальная перед вами квартира или приватизированная, можно узнать из свидетельства о регистрации права или выписки ЕГРН. Требуйте эти документы, они должны быть на каждой сделке. Выписку из ЕГРН можно получить и самостоятельно. Если данных по интересующей вас квартире нет, значит, она не в собственности, и с этим предложением связываться не стоит.
Сделки с нарушением прав несовершеннолетних
Как мы уже говорили выше, еще в 2004-2005 годах очень популярна была выписка несовершеннолетних перед приватизацией. В результате в истории квартиры появлялся «подводный камень», безопасная покупка такой квартиры была невозможна. Покупателю приходилось ждать и бояться того момента, когда ребенок станет совершеннолетним и, возможно, решит восстановить свои права.
Даже сейчас случается, что распоряжение опекунского совета дает разрешение продать квартиру, собственником которой является ребенок. Не с условием одновременной покупки на него другой недвижимости, а с условием покупки ее в будущем. Здесь есть риск, что родители купят, например, новостройку и решат: «Зачем нам оформлять ее на ребенка, займемся как-нибудь потом. Я же его обманывать не собираюсь». Получается, что ребенок остался без собственности. И это нарушение его прав. А если ребенок обделен, то нет гарантий, что в будущем он не вернется за своей долей.
Интересное за неделю