Николай Николаев: Пути назад к старым правилам в долевом строительстве нет
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев считает, что реформа долевого строительства в России прошла только первый этап. Над какими поправками законодатели работают сейчас и когда правила долевого строительства приобретут окончательный вид, Николаев рассказал в интервью РИА Новости.
- Поправки в долевое законодательство, принятые летом 2017 года, стали настоящим шоком для многих застройщиков. Той жесткой формы, в которой они были сформулированы, не ожидали даже в Минстрое. Скажите, вы не боитесь, что рынок новостроек просто не справится с новым регулированием?
— Знаете, я не удивлен, что застройщики восприняли в штыки нашу реформу долевого законодательства. Ведь рынок жилья — это последний сегмент российской экономики, который привлекал колоссальные средства граждан бесплатно и бесконтрольно, а затем также бесплатно и бесконтрольно управлял ими.
К чему это приводило, вы прекрасно знаете: каждый год в России появлялось 50 тысяч новых обманутых дольщиков, причем это цифра без громких историй, связанных с прекращением деятельности "СУ-155" и Urban Group. Так что реформа не просто назрела, но и перезрела.
При этом мне очевидно, что на самом деле рынок готов к переменам. Если говорить о крупных компаниях, то надо сказать, что целый ряд предпринимателей — владельцев и совладельцев застройщиков имеют девелоперские проекты и в других странах. У нас было несколько консультаций с этими людьми, и оказалось, что они успешно работают на рынке той же Европы, где очень жесткое законодательство, и вполне смирились с тем, что они регламентированы в каждом своем движении.
Более того, первые шаги реформы долевого строительства показывают, что рынок справляется. Я общаюсь с целым рядом застройщиков в Москве, Краснодаре, Иркутской области, Ставропольском крае, которые уже начали активно работать по-новому. Ну а компании, которые недобросовестно работают по принципу пирамиды, с этими изменениями не справятся и уйдут с рынка. Они бы и так ушли, но только чуть позже и с более печальными последствиями. Их уход даст возможность добросовестным застройщикам завоевать новые позиции.
- Давайте честно: девелоперы сейчас никуда не денутся — у них довольно безвыходное положение с точки зрения законодательства. Но вот мощного движения навстречу застройщикам со стороны банков пока не видно. И получается, что если раньше деньгами дольщиков бесплатно пользовались застройщики, то теперь этим будут заниматься банки, причем без гарантий увеличить объемы проектного финансирования.
— Вы абсолютно правы. Однако я уверен, когда новый механизм участия в жилищном строительстве будет реально распробован, это привлечет совсем другие средства со стороны частных инвесторов в стройку. Если раньше люди отдавали свои деньги и по факту практически не были защищены ни от какого мошенничества. Сейчас они отдают эти деньги и прекрасно знают, что даже в самой худшей ситуации, когда разорится застройщик, а у банка, где был эскроу-счет, отзовут лицензию, к нему вернутся деньги.
- Поясните свою мысль.
— Сейчас 28 триллионов рублей лежит у частных лиц на депозитах, и каждый вклад защищен на 1,4 миллиона рублей, то есть минимально. А мы с помощью эксроу-счетов, по сути, предлагаем людям приобрести актив, используя механизм, где государство защищает до 10 миллионов рублей. Надеюсь, эта мысль очень скоро дойдет и до застройщиков, чтобы они могли переориентировать некоторые свои проекты на другого потребителя и изменили свою маркетинговую политику. То есть теперь ДДУ могут быть интересны не только ипотечникам, обеспечивающим массовый спрос, но и людям, которые копят деньги на счетах.
- Вернемся к теме, которую мы с вами начали обсуждать. Пока не видно, чтобы банки действительно были готовы заместить проектным кредитованием средства дольщиков. Да и застройщики жалуются, что у многих банков, с которыми они ведут переговоры, готовность открыть эскроу-счет отнюдь не означает, что банк готов прокредитовать сам проект. Как вы можете поправить сейчас этот дисбаланс?
— В Минстрое есть комиссия, которая разбирает в ручном режиме взаимоотношения банков и застройщиков. Я внимательно слежу за ее работой. И теперь, когда правительство внесло в Госдуму законопроект, призванный стать следующим этапом реформы долевого строительства, мы постараемся учесть все замечания, которые получены от игроков рынка. В том числе мы постараемся законодательно увязать открытие эскроу-счетов с предоставлением проектного финансирования.
- Еще одна проблема, связанная с кредитованием девелоперов жилья, заключается в том, что с точки зрения банковского регулирования жилищное строительство является достаточно рискованной отраслью, и у банков есть определенные требования по нормативам резервирования. Естественно, это ограничивает банки по объемам выдачи кредитов.
— Мы очень плотно работаем с ЦБ, поскольку вопросы, связанные с нормативами, это их прерогатива. Другое дело, что тут не надо переворачивать ситуацию с ног на голову. Сначала необходимо с точки зрения законодательства сделать рынок новостроек более надежным, а уже потом требовать пересмотра нормативов. Я рассчитываю, что как раз массовый переход на эскроу-счета станет тем самым переломным моментом, что позволит изменить отношение банков к оценке рисков.
- Еще один вопрос, где девелоперы и банкиры никак не могут сойтись — это возможность раскрытия эскроу-счетов в зависимости от этапа строительства. Большинство застройщиков — за, а вот банкам и ЦБ эта идея не нравится. А вы что думаете?
— У меня она не вызывает резкого неприятия. Только вот мне кажется, что для самих застройщиков это, скорее, некий лозунг, чем реальная потребность. Мы прорабатывали и эту тему, я готов поддержать подобную опцию. При этом, разумеется, нужно понимать, что стоимость кредита для девелопера, раскрывшего эскроу-счет будет выше, чем для компании, не получившей частичного доступа к деньгам дольщиков. Кроме того, мы должны понимать, что у нас исчезает механизм, который гарантирует гражданам полную сохранность их денег. Тогда нужно ответить на вопрос, а кто будет нести ответственность за эти деньги? Опять граждане? Не годится, мы от этого уходим.
- Раз уж мы плавно подошли к вопросам новых поправок, которые должны скорректировать положения реформы долевого строительства, то не могу удержаться от вопроса. Скажите, а что мешало продумать все узкие места год назад, когда принимались основные положения реформы?
— Речь идет о таких глобальных изменениях, каких еще никогда не было на рынке. В подобном случае взять и за ночь переключиться на новые правила игры, вряд ли может получиться. Более того, многие нюансы возникают по ходу работы, просто из правоприменительной практики, их не предугадаешь.
- Но если мы понимаем, что определенные положения реформы недоработаны, то не стоит ли дать больше времени на переходный процесс? Например, сдвинуть сроки обязательной работы только через эскроу-счета?
— И к чему это приведет? Допустим, если мы отодвинем реформу на год, у нас появится 50 тысяч новых обманутых дольщиков, а если на два — 100 тысяч. Уж лучше перехватить ситуацию в том виде, в каком она сейчас есть. Мне страшно представить, насколько могла бы усугубиться ситуация с Urban Group, если бы к моменту, когда проблемы компании вышли в публичную плоскость, у нас не были готовы поправки, предусматривающие для застройщиков исключение процедуры наблюдения из банкротства.
- Давайте пройдемся по конкретным поправкам, которые ожидают законодательство о долевом строительстве, поскольку даже многие профессиональные участники рынка жилья начинают путаться, что внесено в ГД правительством, а что только обсуждается как идея.
— На сегодняшний день в ГД поступил правительственный законопроект, который предусматривает достаточно мало изменений. Там есть особенности процедуры банкротства ЖСК и предложение правительства о замене солидарной ответственности на субсидиарную. Мы же со своей стороны видим, что задач по корректировке положений реформы очень много. Так что сегодня мы прорабатываем с правительством и профессиональным сообществом нормы, которыми сможем дополнить правительственный законопроект уже на этапе второго чтения.
Первая группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. В прошлый раз мы дали фонду право осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Сейчас мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Кроме того, из общения с застройщиками нам понятно, что мы должны раскрыть в поправках такие темы, как понятие целевого кредита и перекредитование.
Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
- Насколько мне известно, после введения обязательного банковского сопровождения как раз по теме проблемных строек возникла правовая лакуна. Как правило, региональные власти подбирали новых инвесторов для завершения строек на условиях предоставления других земельных участков или более привлекательных технико-экономических параметров для уже начатых проектов. Однако в рамках банковского сопровождения запрещается средства, собранные с одной стройки, направлять на завершение другой, даже если идет речь о дополнительных доходах. Как результат — довольно много проблемных объектов, где уже есть новый надежный инвестор, опять под угрозой остановки.
— Мы знакомы с такой ситуацией. С ними, как мне кажется, нужно разбираться индивидуально. Твердо могу сказать одно: возврата к старым схемам, когда за счет дольщиков одного дома финансируется строительство другого, быть не должно. Я возглавляю в Госдуме рабочую группу по работе с обманутыми дольщиками и много раз разбирался со случаями, когда на одних и тех же проблемных объектах менялось два, а иногда три застройщика. В этом плане мы намерены опираться на позицию президента Владимира Путина, который предельно ясно сказал, что нельзя создавать ни большие пирамиды, ни маленькие пирамидки. Обратного пути нет, нельзя возвращать механизмы, предполагающие, что людей снова могут обмануть.
- Продолжим разговор о разных группах поправок в долевое законодательство в рамках реформы рынка.
— Третий блок поправок, который нам обязательно нужно принять, — это изменения в законодательстве, во многом вытекающие из печального опыта Urban Group и связанные с нежилой недвижимостью дольщиков. Парковочные места и подсобные помещения, за которые в той или иной форме заплатили дольщики, не должны попадать в общую конкурсную массу.
Кроме того, важно решить вопрос с такой нежилой, с точки зрения закона, недвижимостью, как апартаменты. Их покупатели, напомню, никак не защищены в случае банкротства застройщика. А ведь речь идет, если вспомнить историю с московским проектом "Царицыно", о зданиях, идентичных жилым. Нельзя, чтобы в одном и том же проекте в одном доме люди защищались законом, а в другом нет.
- Законопроект об апартаментах, автором которого был Александр Сидякин, вызвал большую дискуссию и так и не дошел даже до первого чтения. Каковы должны быть подходы к новой версии документа, с вашей точки зрения?
— Во многом, конечно, апартаменты — это вопрос юридических понятий, а именно, признать такой вид недвижимости жилым или нет. Есть несколько нюансов, которые мешают нам убрать приставку "не".
Первый из них — это вопрос земли, на которой стоит этот дом. Потому что апартаменты можно строить на землях промышленности, а вот жилой дом на таких землях не построишь. Вторая тема — это вопрос строительных и санитарных норм, разных для жилой и нежилой недвижимости. Ну и наконец, нельзя забывать о том, что жилая недвижимость должна быть обеспечена соответствующей социальной инфраструктурой, а нежилая — нет. Если же мы нежилую недвижимость превращаем в жилую, то вся социалка ложится на плечи местных властей.
Мое субъектное мнение: нам не надо ни в коем случае апартаменты называть жилой недвижимостью, достаточно просто допустить в них возможность длительного проживания. У нас, в конце концов, уже есть опыт работы с различными видами недвижимости на садовых участках и даже опыт разрешения регистрации в них.
- Из проблемных долевых тем мы еще не затронули кейс со страхованием. Я знаю, что вас особенно волнует этот вопрос. С чем это связано?
— После того как ЦБ сократил список страховых компаний, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, целый ряд регионов оказался на грани коллапса. Застройщики, которые по закону обязаны страховать свои риски, вынуждены были приостановить продажи. Сейчас насколько я знаю, проблема решена. Оставшиеся страховые компании и Общество взаимного страхования подхватили ситуацию.
Но в связи с этим нам нужно очень внимательно контролировать действия и работоспособность страховых компаний. Важно, чтобы ЦБ, с одной стороны, обеспечил, чтобы страховые компании больше не уходили с рынка, с другой, чтобы они выполняли свои обязательства.
Нужно уже сейчас говорить каким образом мы поставим точку в работе по старой модели. Например, определить два-три года, после чего прекратить работу страховых компаний. Иначе мы столкнемся с ситуацией, когда через десять лет на рынок выйдет застройщик, давным-давно застолбивший первое ДДУ еще по правилам защиты рисков у страховщиков, а вот в реальности не способный никак защитить людей.
Еще один вопрос, касающийся страхования, который, как мне кажется, не стоит упускать из внимания, — это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными.
Все мы знаем, насколько страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом ко мне уже несколько раз обращались страховщики, которые готовы были достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний.
В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом, почему бы не использовать эту практику здесь.
- Два последних вопроса. Первый по срокам принятия разных блоков поправок. Есть ли у вас понимание, когда это произойдет?
— Я могу сказать, что мы обязаны все принять и предусмотреть не позже апреля следующего года. Здесь с правительством мы на одной волне, так что, надеюсь, все перечисленные мною вопросы будут закрыты как можно быстрее.
- И второй вопрос более философский. Есть майский указ президента о вводе к 2024 году 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Однако рынок жилья находится еще только в самом начале радикальной реформы. Очевидно, что в такой момент нам бы не получить падения объемов, об увеличении показателей даже говорить не приходится. Что вы скажете о подобном диссонансе?
— Я как раз думаю, что реформа нам необходима, чтобы обеспечить рост объемов строительства жилья. Только в новой системе, где риски граждан минимальны, можно достичь запланированных показателей. Только она уберет с рынка недобросовестных застройщиков и даст новые возможности для развития надежным девелоперам. Конечно, факт, что для адаптации к новым правилам нам потребуется минимум полтора года, и только в 2021 году мы увидим первые реальные положительные результаты реформы.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
Интересное за неделю