Собственное участие застройщиков может достигать 40% от бюджета проекта
Эксперты и участники рынка недвижимости обсудили переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов на конференции ХVII Всероссийской конференции «Социальные обязательства. Точки роста. Цифровая платформа». Финансовый директор федеральной девелоперской компании «ТАЛАН»Евгений Романенко в ходе конференции рассказал о том, как компания переходит на работу по новой схеме. Компания уже два проекта перевела на эскроу-счета.
Романенко отметил, что «ТАЛАН» стремится в меняющихся условия оставаться на рынке и продолжать работу. В компании было принято решение начать трансформацию под новые требования законодательства. Портфель проектов был пересмотрен. По словам эксперта, самое неудобное условие для застройщиков — требование к минимальному размеру собственного участия к проекту. По сути, это — плата за вход для застройщиков, считает Романенко. Раньше региональный застройщик мог себе позволить войти в проект, вложив в него 7-10% от бюджета проекта. Сейчас требуется вложить в проект не менее 15%. По факту размер участия определяется банком на кредитном комитете при условии его оценки рентабельности проекта. При оценке рентабельности банк проводит оценку консервативно. Банку озвучивается средневзвешенная цена, которая больше рыночной, так как в нее заложен рост рынка. Однако банк в своих расчетах исходит из действующей рыночной цены, кроме того, применяет дисконт (около 25%). Это сокращает выручку проекта, которая является обеспечением покрытия тела кредита и процентов. В итоге консервативной банковской оценки собственное участие может достигать 30% и даже 40% от бюджета проекта.
Эксперт привел следующие цифры: на российском рынке девелоперов в обращении находится около 5 трлн рублей. Из этой суммы 400 млрд — это вложенные в строительство собственные деньги застройщиков. Около 600 млрд — это проектное финансирование банков, которые работали по этой схеме еще до введения эскроу. Основная часть суммы, 4 трлн рублей, приходится на деньги дольщиков. По данным ЦБ, примерно 1,4 трлн рублей привлечены за счет ипотеки. Остальное — вложенные в строительство собственные накопления.
Чтобы застройщик мог вложить в строительство 15% собственных средств и начать проект, ему необходимо привлечь для этого капитал, заемные средства. Однако банки перестраховываются, считая строительную отрасль рискованной.
Читайте также:
Интересное за неделю